マンション 住み替え タイミングはいつがベスト?損しない4パターン!

マンション住み替えそろそろかなぁと考えていてもまだタイミングが早すぎるのではないかと悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

・結婚したからマンション住み替えたい

・子供が生まれたからもう少し広いマンションに住み替えたい

・子供が小学生に上がったから部屋を作ってあげたい

・仕事で引っ越すことになったからマンションを住み替えたい

などマンションを住み替えたいと思っているタイミングは様々ですが、いつマンションを買い替え方がいいのか疑問ですね。

このサイトではマンションを住み替えるタイミングはいつがいいのか紹介しています。

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マンションを住み替えるタイミングは購入してどれくらいがベスト?

マンションを新築で購入しても車などと同様に年月が経つにつれて価値は下がっていきます。それなら買ってすぐにマンションを売ってしまえばお得なのかというとそうではありません。ほとんどの方は住宅ローンで購入しているはずなので、年月が浅いとローンが残ってしまいます。マンションを売るタイミングはいつがいいのか?5つのパターンを紹介していきますので、住み替えの参考にしてください。

マンション 住み替え タイミング1住宅ローン控除後

マンションを購入する際に住宅ローンを組むと10年間住宅ローン控除制度を利用することができます。ローンの残債の金額の1%を所得税から控除できる制度で、控除しきれない場合には住民税から13万6,500円を上限に控除が受けられます。

平成26年6月から住宅ローンを利用すると、10年間で最大400万円まで控除が受けられるので、実質住宅ローン金利無料でお金が借りれているということになります。

毎年普通に利用している制度ですが住宅を購入するうえでかなりお得になっています。ですので、10年間は住宅ローン控除制度を受けてその後、マンションを住み替えるのもタイミングとしてはありです。

マンション 住み替え タイミング2大規模修繕前に

マンションの大規模修繕は10年~15年をめどに行われます。分譲マンションではなるべく早く売れるように販売時には修繕積立金を安く設定しています。そのため、明らかに大規模修繕費用が足りないという事態に陥ります。管理会社が修繕計画をしてくれていれば問題ないのですが、管理会社は基本的に管理組合、住民にまかせているため、大規模修繕費用を抑える方法などは教えてくれません。マンションの修繕は建物だけに目がいきがちですが、同様に費用が高くなるのは機械式駐車場です。その両方の修繕をするとなると修繕積立金は全く足りない状況に陥り、あわてて、修繕積立金の改正を行い、修繕積立金は当初の6倍から10倍以上にまで跳ね上がってしまいます。

修繕積立金がそれだけ高くなってしまったマンションは売れるのか?どう考えても売れなくなってしまいます。ほとんどのマンションでは段階的に修繕積立金を値上げしていくので、第1回目大規模修繕前の修繕積立金の安いタイミングでマンションを住み替えた方が得策です。

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マンション 住み替え タイミング3オリンピック前

オリンピック前の今がマンションが高く売れるタイミングだと言われており、それ以降はマンション価値が下がっていくことが予測されています。マンションの価値が下がってくるとオリンピック後にあわててマンションを売りに出す人が多くなります。特に大規模マンションに住んでいる方は売りに出すタイミングが同時期になるケースがあり、競合として価格競争が起こります。安いほうが売れ安いので、値下げに踏み切ってしまう可能性が高くなります。

マンション 住み替え タイミング4売る時に3,000万円特別控除利用する

不動産の価値が購入した時よりも下がっている場合には気にする必要はありませんが、購入した時よりも高く売れた場合、利益分に税金が掛かります。

短期譲渡所得(5年以下)だと所得税30%市民税9%合計39%

長期譲渡所得(5年超)だと所得税15%市民税5%合計20%

+復興特別所得税が2.1%

自分のマンションを高く売るとこれだけ税金として支払わないといけないので損した気になります。

しかし、マイホームの売却の場合、譲渡所得は3,000万円まで控除されます。

利用条件としては

・自分が住んでいる家屋か、あるいは、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
・前年・前々年にこの特別控除や買い換え特例、繰り越し控除の特例を受けていないこと
・収用等の場合の特別控除など、他の特例をいっしょに受けていないこと
・以前に住んでいた家屋や敷地の場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
・親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

3,000万円特別控除利用すると新居の購入で住宅ローン減税が受けられないのでどちらの控除を受けた方がお得なのか計算して利用してください。

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